延边买二手房注意事项
2013-12-24 13:18 来源：本地宝
二手房的交易过程要比购买新房麻烦多，不过只要做足工作，这些风险也都是可以有效规避的。
核实房东身份
二手房交易的房东必须是房屋的所有人或预期所有人，否则可能变成无效的买卖。核实房东可采用以下方法：
卖方称有房屋产权证的，则核实产权证，证上登记的权属人(包括共有人)均为房东。
卖方称尚未取得产权证的，则核实卖方与开发商或前手卖家签署的房屋买卖合同，不过不建议购买这样的房子。
卖方在婚姻存续期间取得房产，则其配偶同为房东，但已依法分割的除外。
卖方称代理房东售房的，应核实授权书的范围、时限及真实性(授权书应公证或由房东当场签署)。卖方称代理未成年房东的，须核实卖方与房东监护关系证明。
卖方离异转让原共有房屋的，应核实离婚协议书或法院判决书的真实及有效性。
卖方转让其继承或受赠房屋的，应核实该继承或赠与文件的合法性(文件通常要求公证)。
卖方转让自购公房的，应核实卖方与单位签署的购房协议，审查原单位所有权保留的效力。
卖方转让其竞拍取得房屋的，应审查拍卖成交确认书有效性。
核实房屋状况
房子买过之后，发现“货不对板”的现象时有发生。因此，买方一定要谨慎看房，至少核实以下几方面：
房屋建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。
房屋小区状况。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。
房屋权利情况，如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等。
上述情况的核实，有利于买方评估交易的实际成本和风险，如房屋的装修，有利于评估二次装修的费用;土地使用权为划拨的，涉及补交土地使用权出让金;房屋租赁期未满的，承租方有权优先认购;房屋仍在抵押期内的，则涉及登记过户前先行解押的问题;被查封或冻结转让的，则在解除之前不得买卖。只有充分了解房屋状况，其后履行合同才能顺利无忧。
